Le propriétaire immobilier est une personne physique ou morale qui possède légalement un ou plusieurs actifs immobiliers, comprenant des terrains, des logements, des locaux commerciaux notamment. Cette détention peut résulter d’un achat, d’une donation ou d’une succession notamment.
Après le livret A, l’investissement immobilier demeure le choix privilégié des Français en matière de placements. Cette préférence pour l’investissement immobilier s’explique par plusieurs facteurs clés.
Tout d’abord, l’immobilier est souvent considéré comme un investissement sûr et stable, offrant une protection contre l’inflation et les turbulences économiques. Contrairement à d’autres formes d’investissement, il est tangible, ce qui signifie que les investisseurs peuvent voir et toucher leurs biens.
De plus, l’investissement immobilier permet de diversifier le portefeuille d’investissement. Il offre une alternative aux placements traditionnels tels que les actions et les obligations, ce qui permet de répartir les risques. Les biens immobiliers ont tendance à évoluer de manière indépendante des marchés boursiers, ce qui en fait un complément précieux dans une stratégie de diversification.
L’investissement immobilier offre également la possibilité de générer des revenus réguliers grâce à la location de biens. Les loyers constituent une source de revenus stable et continue, ce qui peut contribuer à la sécurité financière et à la constitution d’un capital supplémentaire.
En outre, la législation fiscale en France propose différents avantages aux investisseurs immobiliers, tels que des incitations fiscales pour l’investissement dans des logements neufs (dispositif Pinel) ou la possibilité d’amortir certains biens en tant que Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP).
Enfin, l’investissement immobilier est souvent perçu comme une manière de préparer sa retraite ou de transmettre un patrimoine à ses héritiers. Il offre une dimension patrimoniale et une sécurité financière à long terme, ce qui en fait un choix attractif pour de nombreux Français.
Dans l’ensemble, l’investissement immobilier occupe une place privilégiée dans le cœur des Français en raison de ses avantages en termes de stabilité, de diversification, de génération de revenus et de sécurité financière à long terme.
L’acquisition d’un bien immobilier peut être effectuée de différentes manières principales : en nom propre, en indivision ou au travers d’une société comme une SCI par exemple.
1) L’achat en nom propre ou en indivision est le régime de droit commun. Il ne requiert pas la création d’une entité juridique distincte. Dans ce cas, vous effectuez l’achat en tant que personne physique et devenez le propriétaire direct du bien.
Lorsque vous êtes propriétaire d’un bien immobilier en nom propre ou en indivision, vous avez deux options de location. La première consiste à louer le bien vide, ce qui générera des revenus fonciers. La seconde consiste à louer le bien meublé, entraînant ainsi un statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) ou de Loueur en Meublé Professionnel (LMP) favorable fiscalement.
2) L’achat du bien immobilier par l’intermédiaire d’une société pour détenir et gérer le bien immobilier. La principale société utilisée pour les investissements immobiliers est la SCI. La SCI est la structure juridique le plus couramment utilisée pour détenir et gérer des biens immobiliers. Elle est constituée par plusieurs personnes physiques ou morales. La SCI est souvent choisie pour sa souplesse et sa facilité de gestion. Elle peut être soumise à l’impôt sur le revenu (SCI à l’IR) ou à l’impôt sur les sociétés (SCI à l’IS).
Le choix du statut juridique du propriétaire immobilier a des conséquences directes et immédiates sur le choix du régime fiscal du propriétaire immobilier.
1) Lorsque l’investissement immobilier est effectué en nom propre ou en indivision, les revenus provenant de ce bien seront soumis à une catégorie fiscale spécifique.
S’ils sont loués non meublés, les revenus locatifs seront imposés dans la catégorie des revenus fonciers avec deux régimes d’imposition possible en fonction du montant annuel des loyers :
Le régime micro : Il s’applique lorsque les loyers annuels sont inférieurs à 15 000€. Dans ce cas, vous bénéficiez d’une réduction forfaitaire de 30% sur le montant annuel des loyers.
Le régime réel : Sous ce régime, votre revenu imposable est calculé en prenant en compte le montant total des loyers, déduction faite de charges spécifiques telles que la taxe foncière, les primes d’assurance, certains travaux, les honoraires, les intérêts d’emprunts, etc.
En cas de revente du bien, la plus-value est imposée selon le régime applicable aux particuliers, calculée comme suit : Prix de vente – Prix d’acquisition (avec la possibilité de déduire certaines charges). Cette plus-value est assujettie à l’impôt sur le revenu au taux de 19%.
Le principal avantage de l’imposition des revenus fonciers réside dans sa simplicité. Cependant, en cas de tranche d’imposition à l’impôt sur le revenu élevée, ce régime peut entraîner des coûts substantiels. De plus, par rapport à d’autres régimes fiscaux, il offre des possibilités limitées de déduction de charges du revenu imposable.
En revanche, s’ils sont loués meublés, ils seront classés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), avec la possibilité de bénéficier du statut fiscal avantageux de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) ou de Loueur en Meublé Professionnel (LMP).
Dans le cadre du statut LMNP, il existe deux régimes d’imposition possible :
Le régime micro BIC ;
Le régime réel.
2) Lorsque l’investissement immobilier est effectué est réalisé au sein d’une société, la structure juridique la plus couramment utilisée est la Société Civile Immobilière (SCI).
En principe, la SCI est transparente fiscalement, c’est-à-dire que son bénéfice est imposable entre les mains de ses associés. En d’autres termes, ce sont les associés qui doivent payer l’impôt sur les bénéfices de la SCI en les déclarants sur leurs propres déclarations de revenus, dans la catégorie des revenus fonciers, au prorata de la détention de capital social de chacun d’eux. Il est à noter que si la différence entre les revenus encaissés et les charges déductibles est négative, ce déficit foncier peut être déduit des autres revenus des associés, sous certaines limites et conditions.
Cependant, il existe une exception à cette règle. Les revenus de la SCI peuvent être soumis à l’Impôt sur les Sociétés (IS) dans certains cas, notamment lorsque la SCI exerce des activités commerciales telles que la location de biens meublés ou l’achat et la vente de biens immobiliers. Cette option pour l’IS est une décision prise de manière discrétionnaire et est irréversible.
Il est impératif de s’informer rigoureusement sur les particularités de votre régime fiscal en tant que propriétaire immobilier, car cela a un impact direct sur le montant de votre impôt. Chez Optasia Conseil, nous sommes disponibles pour vous fournir un accompagnement et des conseils personnalisés dans la gestion fiscale de votre patrimoine immobilier.
Le choix du statut juridique du propriétaire immobilier entraîne des implications immédiates et directes en ce qui concerne les obligations comptables qui lui incombent.
1) Lorsque l’investissement immobilier est réalisé en nom propre ou en indivision, les obligations comptables varient en fonction du type de location : nu ou en meublé.
Pour les biens loués non meublés, voici les obligations comptables :
Le régime micro : Les obligations comptables sont simplifiées, se limitant à la conservation des justificatifs des revenus perçus.
Le régime réel : Sous ce régime, la conservation de l’ensemble des justificatifs tels que les quittances, les factures, les contrats, etc., est requise.
En revanche, s’ils sont loués meublés (LMNP), les obligations comptables diffèrent en fonction du régime fiscal choisi :
Le régime micro BIC : Les obligations comptables sont allégées, se limitant à la conservation des justificatifs des revenus perçus.
Le régime réel : vous devez non seulement conserver tous les justificatifs (quittances, factures, contrats, etc.) mais également tenir une comptabilité détaillée et établir une liasse fiscale.
2) Lorsque l’investissement immobilier est effectué est réalisé au sein d’une société, la structure juridique la plus couramment utilisée est la Société Civile Immobilière (SCI). Une SCI à l’obligation d’établir des comptes annuels : présentation du rapport de gestion et des comptes annuels de la SCI aux associés. Pour ce faire, il est nécessaire de tenir une comptabilité.
En qualité de propriétaire immobilier, vous pouvez choisir de tenir vous-même votre comptabilité ou de la confier à un expert-comptable. Chez Optasia Conseil, nous proposons une offre spécialement conçue pour les propriétaires immobiliers. Notre objectif est de vous permettre de gérer au mieux votre patrimoine immobilier tout en respectant vos obligations comptables et fiscales. Grâce à notre expertise, vous pourrez optimiser la rentabilité de vos investissements tout en ayant la sérénité d’une comptabilité bien gérée.
En qualité de propriétaire immobilier en nom propre ou associé d’une SCI à l’Impôt sur le Revenu (IR), les cotisations sociales, comprenant la CSG (Contribution Sociale Généralisée) et la CRDS (Contribution au Remboursement de la Dette Sociale), sont prélevées simultanément avec l’impôt sur le revenu. Ces cotisations s’appliquent aux plus-values et aux revenus locatifs. Les taux de ces cotisations sont de 9,20 % pour la CSG ; 0,50 % pour la CRDS et 7,5 % pour le prélèvement de solidarité, totalisant ainsi 17,20 %.
Il est important de noter qu’une partie de la CSG peut être déduite de vos revenus imposables, dans la limite de 6,8 %, si vous choisissez l’imposition au barème progressif pour vos revenus liés au patrimoine.
