L’expert-comptable
des propriétaires immobiliers à Marseille

Le choix du statut juridique du propriétaire immobilier a des conséquences directes et immédiates sur le choix du régime fiscal du propriétaire immobilier.

1) Lorsque l’investissement immobilier est effectué en nom propre ou en indivision, les revenus provenant de ce bien seront soumis à une catégorie fiscale spécifique.

S’ils sont loués non meublés, les revenus locatifs seront imposés dans la catégorie des revenus fonciers avec deux régimes d’imposition possible en fonction du montant annuel des loyers :
         Le régime micro : Il s’applique lorsque les loyers annuels sont inférieurs à 15 000€. Dans ce cas, vous bénéficiez d’une réduction forfaitaire de 30% sur le montant annuel des loyers.
         Le régime réel : Sous ce régime, votre revenu imposable est calculé en prenant en compte le montant total des loyers, déduction faite de charges spécifiques telles que la taxe foncière, les primes d’assurance, certains travaux, les honoraires, les intérêts d’emprunts, etc.

En cas de revente du bien, la plus-value est imposée selon le régime applicable aux particuliers, calculée comme suit : Prix de vente – Prix d’acquisition (avec la possibilité de déduire certaines charges). Cette plus-value est assujettie à l’impôt sur le revenu au taux de 19%.

Le principal avantage de l’imposition des revenus fonciers réside dans sa simplicité. Cependant, en cas de tranche d’imposition à l’impôt sur le revenu élevée, ce régime peut entraîner des coûts substantiels. De plus, par rapport à d’autres régimes fiscaux, il offre des possibilités limitées de déduction de charges du revenu imposable.

En revanche, s’ils sont loués meublés, ils seront classés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), avec la possibilité de bénéficier du statut fiscal avantageux de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) ou de Loueur en Meublé Professionnel (LMP).
Dans le cadre du statut LMNP, il existe deux régimes d’imposition possible :
        Le régime micro BIC ;
        Le régime réel.


2) Lorsque l’investissement immobilier est effectué est réalisé au sein d’une société, la structure juridique la plus couramment utilisée est la Société Civile Immobilière (SCI).

En principe, la SCI est transparente fiscalement, c’est-à-dire que son bénéfice est imposable entre les mains de ses associés. En d’autres termes, ce sont les associés qui doivent payer l’impôt sur les bénéfices de la SCI en les déclarants sur leurs propres déclarations de revenus, dans la catégorie des revenus fonciers, au prorata de la détention de capital social de chacun d’eux. Il est à noter que si la différence entre les revenus encaissés et les charges déductibles est négative, ce déficit foncier peut être déduit des autres revenus des associés, sous certaines limites et conditions.

Cependant, il existe une exception à cette règle. Les revenus de la SCI peuvent être soumis à l’Impôt sur les Sociétés (IS) dans certains cas, notamment lorsque la SCI exerce des activités commerciales telles que la location de biens meublés ou l’achat et la vente de biens immobiliers. Cette option pour l’IS est une décision prise de manière discrétionnaire et est irréversible.
 

Il est impératif de s’informer rigoureusement sur les particularités de votre régime fiscal en tant que propriétaire immobilier, car cela a un impact direct sur le montant de votre impôt. Chez Optasia Conseil, nous sommes disponibles pour vous fournir un accompagnement et des conseils personnalisés dans la gestion fiscale de votre patrimoine immobilier.